🏡 卖房流程概要（加拿大安省）

✅阶段一：选择经纪

1. 筛选与面试

o 通过口碑、谷歌评价、专业度筛候选人。

o 面试时重点看：营销方案、买家数据库、成交记录、服务承诺。

o 以诚信 + 专业为首要标准。

o 签署 Listing Agreement（挂牌协议），确定专属卖家经纪。

2. 佣金结构

o 买家经纪佣金通常由卖家支付，多为成交价的 2.5%。

o 卖家经纪佣金一般为 1.5%–2%。

o 佣金可调整，但切勿以低佣金牺牲营销质量。

o 关键：看净收益而非佣金比例。

✅阶段二：制定卖房计划

1. 装修与翻新

o 装修周期长、成本高，需评估市场与投资回报。

o 推荐轻装修（粉刷、地板、橱柜）提升观感。

o 避免在市场下行期大规模装修。

2. 家居布景（Staging）

o 提升买家第一印象与出价意愿。

o 费用约 $2,000 起（两房公寓）。

o 有时包含在经纪套餐中，仍需确认品质。

3. 定价策略

o 竞价法（低价挂牌+统一收Offer）适合卖方市场。

o 实价挂牌适合买方市场，价格需贴近市场价。

o 过高挂牌反而拖延成交、压价更重。

4. 换房顺序

o 市场上行：先买后卖；市场下行：先卖后买。

o 可利用 Bridge Loan（过渡贷款） 实现无缝衔接。

5. 房屋带租客出售

o 若买家自住：需提前 60天发N12通知，确保房屋交接时空置。

o 若买家投资出租：可继续保留租客。

✅阶段三：挂牌与看房

• 清洁、布景、照片拍摄后正式挂牌。

• 保持房屋整洁、方便预约看房。

• 自住者尽量临时搬出或腾出充足看房时间。

✅阶段四：接收与选择Offer

• 一次只能接受一个有效Offer。

• 除价格外，还要关注以下条件：

o 贷款条件（Financing Condition）

o 验房条件（Home Inspection）

o 公寓文件条件（Status Certificate）

• 无条件Offer风险小、确定性高。

• 定金通常为房价 5%，太低风险较大。

• 卖方可根据所有条件和价格选出最佳Offer。

✅阶段五：交房与收款

• 交房日通常为签约后30–60天。

• 律师处理贷款结算、产权登记及水电费用。

• 买家付尾款 → 卖家律师确认收款 → 钥匙交接。

• 定金在交房后2–3周内划至卖家账户。

✅ 结语

卖房是一场系统工程。

选好经纪、制定计划、精准定价、严控流程，

才能在波动的市场中实现收益最大化与交易顺利。

✅需求：客户常年在国内做生意，三个孩子已经长大，客户希望Downsize，先买后卖，换成半独立或者townhouse，同时释放出30万资金用于扩大国内生意。客户希望无缝交接，卖房期间，客户住在房子里，该房子的closing的资金用于支付买房的资金，同时从老房子搬出后就能入住新的房子。

✅方案：我接受委托后，安排房屋4周后上市，主要客户家具和用品较多，需要两周时间收拾打包，部分放到车库，部分放到租了3个月的仓库存放，之后一周补墙粉刷、staging、清洁、除味（客户养狗和鸟），剩一周机动。留足够的时间是为了有足够的时间看房和买房。

✅过程：一面准备房屋上市，一面带客户看房，3周内买好Wismer一套半独立屋，一共看了约30套房子，下过3次offer。

✅结果： 房屋按计划日期上市，我计划上市2周后统一收offer，但是在上市仅11天，就接到2个offer，其中一个offer初始offer到158万，我又谈判了两天将价格谈到162万，已经达到客户的期望，客户签字达成交易。

✅后续：客户卖房和买房closing date是同一天，我协助客户协调好律师和搬家公司，保证当天资金结算，产权过户以及当天搬出旧家和搬进新家。

✅客户评价：客户对我们的效率和服务非常满意，没有想到这么复杂的事情让我们圆满解决，而且买卖价格都超出他们预期。

✅需求： 客户希望升级，先卖后买，卖掉单车库独立屋（2000尺），加30-40万换成双车库独立屋，面积大于2500尺，4房以上，希望接老人一起住，所以最好walkout的basement。客户工作在万锦，约克区范围都能接受。

✅计划： 我接受委托，安排3周上市，两周留给客户收拾打包，搬家具。第三周墙面修补粉刷，楼梯和地板修补（客户养3只狗），清洁和除味。

✅过程： 按计划上市，叫价115.8万，实价上盘，客户期望115万，实际，上市第5天中午，收到初始报价115万的offer。发给客户后，客户非常开心，询问我的意见，我本着为客户争取最大利益的原则考虑，告诉客户，我尽量为客户争取一个更好的价格，但不会吓跑客户。客户同意后，马上联系对方经纪，对方offer的不可撤销时间是当天晚上，我们一直谈到晚上8点，不仅把价格提高到120万，而且去除了条件，当天firm sold。

✅客户评价： 高度赞扬我们的效率和服务，一切都有专业的人员搞好，花最少的钱做出最好的效果，结果就是5天就成交了，附近双车库最近的成交才122万。客户非常满意。

✅需求： 客户之前选的其他经纪卖房，卖了半年没能卖出去，附近类似半独立近期成交145万左右，客户期望150万，客户做了不少升级。

✅方案：针对客户房子内外都是现代风的装修风格，我们找了比较善于现代风设计的设计师，我跟设计师几次到现场推敲设计方案，最后给出更针对的给出设计方案。

✅过程：我们的设计方案得到市场认可，计划上市2周抢offer，但是上市3天，接到初始报价148万的offer，在系统中登记后，又出现另外一个跟进的offer，当天我把价格谈到153.8万成交。

✅客户评价：客户说，原来他们都没有信心能卖出去，没想到经过我们的操作，不仅很快卖出去，而且超出预期成交。

✅需求：客户计划搬家到阿省，计划快速卖房，房龄25年，屋顶需要更换，内部没有做任何升级，客户不想花钱升级，甚至不准备做staging。

✅方案：我接受委托后，认真反复跟客户探讨方案，首先客户要知道自己房子的大致市场价格。其次，如何能够迅速达成目标：以最少的成本，达成最好的效果，选择主层粉刷两遍成白色，三个卫生间更换浴室柜和镜子，增加10个射灯，换了5个主灯，最后做了staging，一共花了9千元。

✅过程：从签订合同到上市总共用了2周时间，完成了简单装修，保洁，staging，拍照，上市全套工作。两周Open House后统一收offer。 两周时间，经纪showing大概30多次，其中有两组是重复来看，Open House来了30多组客户。Offer Date之前，我提前两天跟进几个有可能下offer的客户和经纪，反馈还不错，可能会有5组会来。实际当天有3组offer，第二轮过后，两组客户都在140万左右。

✅结果：当天晚上，从7点到夜里1点，跟两家谈判6个小时，最终将价格谈到146万，买家一定要保留验房和金融条件。当天，以有条件成交，条件期5天。 条件截止时间第5天，买家经过验房，又以屋顶需要更换和其他设施陈旧为理由，正式要求降价3万元，否则将不撤销条件。我的客户很生气，直接告知不卖了，但是稍后又很矛盾的为我的意见。我告知客户，这种很常见，我们守住自己的底线原则：大让步没有，小让步可以。对方既然到这一步了，只要贷款没有问题，也不会轻易放弃。得到客户同意，我先正式回绝了对方的要价。把球踢给对方。直到时间还剩4小时左右，对方要求已经降到5千元，经过讨价还价，双方同意降3千，交易达成。

✅客户评价：专业的事让专业的人去做，全程平滑安心，每个环节和阶段，都给予专业的意见和建议，给客户信心和安心。最终达成满意的结果。

✅背景：有买家经纪买公司的在售房源，最后没有竞争过另外一家，我了解到买家的需求，正好比较符合半年前带客户看过另外一套房子，但是该房子已经下市。

✅过程：我发了一些照片给买家经纪，问是否对已经下市的房子感兴趣，对方说如果价格好可以考虑。 我马上找上门，卖家伊朗人，对方了解情况后，直接说要150万才考虑。我告知对方，去年这套房源挂这个价格6个月都没有成交，今年比去年平均价格在跌，房源在增加。我又把最近在售和成交的类似房源展示出来。我不push 对方，只是告知事实和市场。 等了一天，卖家同意我代理他的房子，先安排客户看房。

✅结果：买家看了房子后，给出了他们能接受的价格140万，这个价格跟卖家期望差距还是比较大。事实上，在这个时间点上，这个房子140万是非常好的报价了，一个月后，同样小区的两套条件比这套好的边套镇屋成交价是133万和139万。卖家在有买家的情况下总想卖的更高，但是我更明白现在的市场和价格，我也知道客户卖房是加钱换大房子。我再次上门，跟客户坐下来，跟客户认真探讨这个offer，我只是希望客户不要错过这么好的报价。经过摆事实讲道理，客户也认识到这个offer是非常好的报价，但是还是希望能高一些。 最后，又经过两天的谈判，双方达成一致142.3万成交，近期高价卖出。

✅客户评价：正是由于专业人士的专业性和耐心，让客户认可和信任。一切都觉的是不可思议。对我的工作态度和细心表示感谢。

11月大多伦多地区整体市场呈现“量价趋稳”态势。总均价$1,039,458，较去年同期降6.4%，成交量5,010宗，新挂牌量达11,134套，市场供给温和增加。

📊 区域亮点：

✅ 独立屋市场：万锦各类房型还是在下跌区间，Stouffville价格保持稳定近两个月

✅ 镇屋与半独立：多区价格回调，正是刚需上车的观察窗口，成交速度有所改善

✅ 公寓市场：，多伦多与约克地区仅微调1.8%，整体波动不大

⏳ 平均成交周期缩短至38天，比去年同期快近三成，显示优质房源去化速度正在加快。

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📈 一、长期走势（2015–2025） 🏡 价格趋势

2015–2017：快速上涨期 均价从约 $680K 上升到 $1.55M（2022年2月峰值），主要受低利率、移民需求刺激等影响。

2017–2018：短暂调整 政府调控（如海外买家税）导致价格下滑。

2019–2022：二次高峰 疫情期间低利率推高需求，房价再度创高。

2022–2025：持续修正 平均价逐年下调。2025年11月均价约 $1.19M，比峰值低近 25%–30%，处于过去十年中位水平。

📊 总结： 约克区长期呈现“先涨后稳后跌”格局，过去三年进入价格理性化与买方市场阶段。

📊 成交量趋势

高峰期：2016年、2020–2021年成交量超 2,000–2,900宗/月。

2022起回落：至2024–2025月均成交量约 800–1,000宗，同比下降 约40%。

2025年11月：成交量仅 897宗，环比下降 17.3%，反映市场仍偏冷清。

📉 结论： 成交量与价格同步下行，说明买家观望、信贷成本高企，市场活跃度显著降低。

🧩 二、短期走势（2024–2025） 📅 季节与波动

价格通常在 6月高点（约$1.39M），1月低点（约$1.18M）。

2025年春季（4–6月）有短暂反弹，但总体仍低于去年同期。

成交量周期性波动明显：春夏回暖、冬季下滑。

💡 数据摘要（近12月） 指标 表现 平均价 $1.195M（Nov 2025） 年跌幅 -6.3% YoY 月跌幅 -2.7% MoM 成交量 897宗，-17.8% YoY 高峰月 Jun 2025 (1,200宗，$1.39M) 低谷月 Jan 2025 (636宗，$1.18M) 🏠 三、房型结构

独立屋（Detached）仍占主导，占比约 50–55%；

联排、半独立及公寓成交相对稳定，刚需类产品支撑市场底部；

豪宅与高价段独立屋成交减少最明显，显示资金向中低价位集中。

🔍 四、总体判断（截至2025年底）

市场阶段：处于调整尾段，价格企稳迹象初现。

买卖力量：买方市场仍占主导，挂牌量高，成交周期拉长。

政策影响：高利率持续抑制需求，但潜在降息预期将支撑2026年春季反弹。

📉 结论一句话：

约克区房市正处于“价稳量低”的修复阶段，预计2026年上半年或迎来温和复苏。